无证房屋能司法拍卖吗？案例明确可以按 “现状处置”

某供应链公司、某配送公司与王某某、某贸易公司、邝某某执行监督案

—— 未取得权属登记的房屋可以按现状进行司法拍卖

  关键词：执行；执行监督；评估；网络司法拍卖；以物抵债

  一、基本案情

  东莞市中级人民法院在执行王某某申请执行某贸易公司、某配送公司、邝某某国内非涉外仲裁裁决纠纷执行一案时，于 2019 年 2 月 28 日以 570 万元起拍价对某配送公司名下 A7 栋地上建筑物进行第一次网络拍卖，结果流拍；2019 年 4 月 15 日又以 456 万元起拍价进行第二次网络拍卖，由某供应链公司竞得。

  申请执行人王某某曾于 2019 年 3 月 5 日向执行法院提交以物抵债申请书，请求以第一次流拍价 570 万元将 A7 栋地上建筑物抵偿被执行人部分债务，同时对二次拍卖提出异议。东莞市中级人民法院裁定撤销 2019 年 4 月 15 日案涉房产的第二次拍卖。

  某供应链公司、某配送公司不服该异议裁定提起复议，广东省高级人民法院驳回其复议申请。随后二者仍不服并提起申诉，理由之一是案涉地上建筑物所在土地为某配送公司租赁所得，A7 栋地上建筑物未取得房屋产权证及建设工程规划许可证，依法不能以物抵债、不得转让，执行法院也不得采取司法拍卖等执行措施。最终最高人民法院经审查裁定驳回申诉。

  二、裁判理由

  最高人民法院认为本案争议焦点有二：一是未取得权属登记的 A7 栋地上建筑物能否予以执行；二是第一次网络司法拍卖流拍后，申请执行人申请以该建筑物以物抵债应否支持。

  （一）未取得权属登记的 A7 栋地上建筑物的执行问题

  最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，…… 暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。

  依据该规定，未办理权属登记的房屋，被执行人仍享有相关财产权益，经评估该权益具有相应财产价值的，执行法院可按标的物现状依法处置。本案中，东莞中院在拍卖公告中明确披露了 A7 栋地上建筑物的权属登记现状，因此对该建筑物进行拍卖等执行处置并无不当，相关当事人通过司法拍卖或以物抵债取得财产权益后，可自行办理或完善相关手续。

  此外，某配送公司曾对东莞中院 (2018) 粤 19 执 935 号之三以物抵债裁定提出执行异议，请求恢复执行拍卖程序，该行为实质上认可了 A7 栋地上建筑物可作为执行财产处置。同时，东莞中院 2020 年 1 月 16 日作出的 (2018) 粤 19 执 935 号之三以物抵债裁定，是在广东高院 (2019) 粤执复 680 号复议裁定生效后作出的，某配送公司对该裁定所提异议属于对执行法院新执行行为的异议，不属于本案监督审查范围。

  （二）第一次拍卖流拍后以物抵债的问题

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005 年 1 月 1 日起实施）第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。” 据此，司法拍卖流拍后，若有申请执行人或其他执行债权人申请或同意以该次拍卖保留价抵债，人民法院应予准许。因为此时执行标的物价值已通过拍卖程序经市场检验，准许以物抵债利于财产便捷、高效处置，且不会损害当事人财产权益。

  《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十七条明确：“本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定。” 因此，网络司法拍卖一拍流拍后能否以物抵债，需适用《执行拍卖、变卖规定》的相关内容。

  本案中，王某某在第一次拍卖流拍后的 2019 年 3 月 5 日提交以物抵债申请，请求以 570 万元抵偿债务，但执行法院未审查处理该申请，便降价以 456 万元进行第二次网络司法拍卖，违反了上述规定，导致拍卖标的物偿债价值减损 114 万元，对当事人财产权益造成实质损害。东莞中院、广东高院在执行异议、复议审查中适用《执行拍卖、变卖规定》第十九条，审查确认王某某的以物抵债申请并撤销第二次拍卖程序，适用法律正确，应予以维持。

  三、裁判要旨

  对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。

  关于网络司法拍卖程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵债的问题，应继续适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的相关规定，即在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。

  四、关联索引

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 16 条第 1 款（本案适用 2005 年 1 月 1 日起实施的该规定第 19 条第 1 款）

  《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第 37 条

  《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第 2 条

  执行异议：广东省东莞市中级人民法院 (2019) 粤 19 执异 26 号执行裁定（2019 年 7 月 9 日）

  执行复议：广东省高级人民法院 (2019) 粤执复 680 号复议裁定（2019 年 12 月 27 日）

  执行监督：最高人民法院 (2021) 最高法执监 89 号执行裁定（2021 年 6 月 30 日）

  备注：本案例文本已于 2024 年 2 月 26 日作出调整